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集众人之智,破解资源性资产管理难题 ——集团2021年度资源性资产专题会议研讨成果综述

发布日期:2022/1/3 16:00:30   |   浏览次数:3700   来源:祝高玲/集团企管部

一、物业经营提升

(一)改造物业的选取标准

符合以下部分情况时,可考虑进行物业改造:

1.物业老旧。物业外观、内部老旧、破损严重。

2.安全隐患。物业存在较大的安全隐患。

3.市场基础。物业周边具有产业聚集,或人流量密集的市场基。脑煊欣谔嵘宰饣У奈。

4.空置。物业空置时间较长,出租难度大。

5.物业集中度。可优先考虑相对集中的物业,改造效果更明显。

6.预期收益。经改造后,预计租赁运营收益的提升空间较大。

(二)物业改造的定位

在确定物业改造定位时,应做好以下工作:

1.市场调研。做好物业改造项目的市场调研,形成可研报告。

2.改造定位。根据物业周边环境,选取适宜的业态。

3.建筑现状。评估物业自身建筑条件(如结构、承重等),必要时邀请专家参与。

4.政府政策。综合考虑物业所在片区的政府发展规划、产业引导政策等,改造定位应与其相匹配。

(三)物业改造的具体措施

1.规划设计方案。深入分析目标客户的需求,做好建筑的规划设计方案。

2.项目管理:

1)报批报建。依照规定,做好建造工程的报批报建工作。

2)采购招标流程。严格按照规定,选聘适合的施工单位。

3)工程施工。项目经理负责做好工程管理工作,重点保障工程进度、建筑质量、装修效果等符合要求。

4)安全生产。做好施工现场的安全生产管理。

5)费用控制。严格控制相关的费用支出。

3.老租户搬迁。做好老租户的沟通协调,拟定搬迁方案。

4.资金安排。提前考虑项目整体资金安排,保持良好的流动性;在物业改造期间,综合考虑租金损失、改造成本,及其他运营费用。

5.运营管理。提前搭建运营管理机制,组建团队。

6.客户储备。提前做好招租工作,储备客户。

7.其他注意事项:

1)主体拆除阶段,重点加强对现场施工安全工作的巡视、检查,定期对主体结构进行监测,检查结构构件是否存在裂缝、位移、沉降等安全隐患。

2)加固施工阶段,重点做好开工前对设计图中技术标准、施工方案的审核工作,对进场材料、结构配件进行检查、验收。

3)装修阶段,重点做好装修效果及细节的管控工作,通过图纸标准管理、材料、装成品加工机械化管理、现场可视化管理、施工现场整洁化管理,对装饰施工进行精细化管理。

(四)物业改造效果的评价维度

1.经济效益。改造前后,物业租金收益的增长率、投资回报期等。

2.安全隐患。通过改造,消除物业存在的安全隐患。

3.物业形象。改造后,物业外观、内部设施设备焕然一新,物业形象得到提升。

4.企业品牌。部分物业改造后,冠以企业名称,能够扩大企业品牌影响力与美誉度。

5.客户满意度。改造后的物业定位、内部规划与设计、设施设备、精美装修等,能够满足甚至超出顾客的期望,提升客户满意度。

6.人文关怀。优秀的建筑规划设计,能够与周边环境、风格相配套,体现出绿色、生态、人文的建筑特色,提升物业居住、使用的舒适度,提高建筑及周边环境的格调,进而产生较好的社会效益。

二、空置物业处置

(一)空置物业的预警机制

1.租赁系统预警。在租赁系统上设置空置物业的自动预警功能,当合同到期前3个月时,手机APP“云资管”自动提醒;从租赁信息系统导出《物业租赁状态表》,列明所有空置物业名称、空置时长。

2.定期会议提醒。定期组织租赁工作会议,研究空置物业招租进展,布置工作要求。

3.承租方状态跟踪。定期进行租赁后巡查工作,关注承租方租金缴交及经营状况,在出现租金缴纳明显不及时、经营活跃度下降(工作人员、用电量、用水量、出货量锐减)等情形时,加强研判,提前做好预案。

4.宏观经济环境和政策变化。当宏观经济形势、国际贸易政策发生变化,或国家政策对某个行业(例如P2P金融、在线教育)产生较大负面影响时,应特别关注该类承租方。

5.同片区物业租赁情况。若片区内同类型物业承租方出现较多退租、逃租现象时,应对片区进行排查。

(二)空置物业形成的主要原因分析

1.物业现状老旧。集团老旧物业占比较大,部分物业内部设施陈旧、老化。

2.承租方经营状况不佳。宏观经济下行,承租方经营受到较大的负面影响,影响承租能力。

3.市场竞争加剧。租赁市场竞争激烈,新入市物业数量多,造成片区物业供大于求。

4.租赁价格偏高。在租赁市场下行时,未能随行就市,招租价格不降或有所上升,缺乏市场竞争力。

5.经营能力有所不足。部分物业受限于经营管理能力等因素,未能及时通过转换经营用途等方式实现出租。

(三)空置物业处理的主要措施

1.拓展招租渠道,加大招租力度。

1)委托各物业管理处、公告栏等发布招租信息。

2)通过微信朋友圈、老客户介绍、人脉等方式,发布招租信息。

3)通过知名网站、微信公众号招租,也可考虑在豆瓣网、抖音等新媒体进行招租。

4)商业综合体可举办有品质的热点活动,开展线上、线下推广活动进行宣传。

2.委托中介。委托有资质的地产中介或者商业代理公司招租,借助各大地产中介平台在网络、门店推广。

3.提前招租。提前开展续租沟通、公开招租等工作,尽量缩短物业空置期。

4.物业改造更新。根据市场需求,可考虑分割物业出租,老旧写字楼、住宅等重新装修,改善物业状态及配套措施等方式,提升物业出租率。

5.定期调整租赁价格。建立租赁市场调研机制,认真落实租赁市场价格的调研工作,制订与市场大致接轨的租赁价格体系。

6.提升服务质量。加强物业的租后管理,不断提升安全、卫生条件,提升客户满意度;加强与优质租户的沟通联系,关心并及时解决租户的合理诉求。

7.建立激励约束机制。将招租工作成果纳入相关工作人员的绩效考核体系,充分调动一线业务人员的经营责任心和积极性。

(四)解决空置物业的注意事项

1.加强新租户的背景调查。同等条件下,优先选择租赁实力较强、业务及住所相对稳定的租户。

2.程序合规。物业长期空置后实现出租的,也应履行公开招租等流程。

3.注重安全生产管理。经考察,对于可能存在安全隐患的租户,在引入时应慎重。

4.注意平衡区域内的价格体系。在商业运营中,同区域的物业,在空置后降价引入新租户时,应注意平衡内部价格体系,可灵活采取保密协议、租金打折等多种方式。

5.关注租赁业态。尽量避免引入与业态不符的租户,影响片区经营环境。

三、违规二房东处理

(一)违规二房东的界定标准

满足以下一项条款,并结合实际情况,可认定为违规二房东:

1.合同承租方与实际使用方主体不一致,且两者之间不存在股权、户籍关系。

2.未经业主同意,擅自转租给第三方。

3.以牟利为目的的简单转租行为,例如,采取赚取差价、虚增租赁面积等方式。

(二)如何发现违规二房东

1.加强租后巡查,并注意是否存在以下情形:

1)物业内部结构、设施发生变化,例如物业分割或明显划分为不同区域。

2)观察室内布局与陈设,判断物业经营业态与承租方是否一致。

3)观察门口招牌、室内悬挂的营业执照、公告文件落款等资料,与承租方是否一致。

4)观察电梯间广告、指引标语等信息,与承租方是否一致。

2.现场调查:

1)问询物业管理公司,水电费、物管费缴交主体是否发生变化。

2)直接问询物业实际使用方。可考虑向员工(非老板)咨询;若发觉物业使用方与承租方不一致,可进一步问询租赁方、租赁时间、价格等关键信息。

3)问询周边商户/住户,该物业的使用方信息。

(三)如何防范违规二房东

1.公开招租信息,规范招租流程。 “阳光是最好的消毒剂”,公开招租信息,充分挖掘客户;招租过程公平公正,避免牵连内部利益,以企业经营利润最大化为原则确定承租方。

2.租赁价格市场化,合理定价。参考中原评估价及企业市场调研价格,综合评估后合理定价;避免因租赁价格偏离市场价格,带来寻租空间。

3.建立健全工作机制。进一步完善制度中关于二房东的工作条款,包括但不限于:租户背景调查、租后巡查、发现违规二房东后处置措施、建立激励约束机制等。

4.完善合同条款。考虑在合同中规定不得私自转租,以及发生转租违约行为后的处理条款,例如:业主可单方面解约、可与实际承租方直接签约、没有装修补偿等。

5.增设承租方背景调查。多渠道了解意向承租方的背景情况,包括经营范围、经营状况、物业用途等,尽量排除不具有租赁实力的意向承租方,降低转租风险。

6.加强租后管理。加强物业巡查,定期了解租户经营情况;加强租户的日常管理,包括定期检查租户有无转租,同时对其他不规范行为进行纠正和整改。

7.建立约束机制。层层落实内部管理人员的职责,当出现违规二房东(且非自查发现)时,应根据相关制度,追究内部工作人员是否存在失职、违规等方面的责任。

(四)处理违规二房东的有效措施

1.掌握转租情况,固定证据。在调查发现存在转租可能性时,第一时间保留相关证据,例如:转租物业照片、实际承租方经营标识、转租合同、物管费缴交凭证等。

2.研究合同条款,制订处理方案。仔细研读合同条款,必要时请公司法务参与,共同制订处理方案,列明处理步骤。

3.与关联方正式接洽,做好谈判沟通。正式采取强制措施或法律手段前,与承租方、实际使用方进行充分沟通,争取平等协商、妥善解决;在理解各方诉求的基础上,力争提出合法合理的解决方案;注意谈判技巧。

4.视情况采取必要的强制措施。根据实际情况,可考虑采取停水、停电等措施,但需要提前做好预案。

5.考虑采取法律诉讼。根据具体情况,请公司法务介入,评估采取法律诉讼的路径及具体措施。

6.内部支持与协同。解决违规二房东的工作,一般较为复杂、困难,公司领导的重视,业务与法务的协同,工作任务层层分解与督促等,对工作成果至关重要。

(五)处理违规二房东的注意事项

1.合法合规。研读合同条款及相关法律法规,制订工作方案及具体措施;请公司法务评估,坚持合法合规。

2.敢于碰硬。清退工作涉及到违规二房东的切身利益,公司领导及工作人员需要团结一致,拿出勇于担当、敢于碰硬的气魄。

3.避免发生群体事件、维稳事件。在沟通、谈判中坚持理性、耐心,注意控制情绪。

4.设置合理的工作程序。在实践中,结合具体情况实施工作程序:主要有事前沟通、发函、谈判、提出解决方案、部分强制性措施(或有)、诉讼(或有)等。

5.保障工作人员的人身安全。要提前考虑可能存在的激烈冲突情形,做好工作预案,保障工作人员的人身安全。